El objeto de
Acorde a la
jurisprudencia: “La suma de los
derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola
cosa, el inmueble edificado, y cada uno sobre un sector del edificio,
estructurado de modo tal que forma una unidad autónoma, pero que integra un
mismo bloque de construcción.”Juz. de 1° Instancia Civil y Comercial N° 22.
PARTES PRIVATIVAS
La parte privativa de cada copropietario esta
conformada por el espacio delimitado por los planes horizontales y verticales,
y como accesorios por pertenecer al titular en forma exclusiva: los
revestimientos interiores de paredes, puertas, ventanas, techo y pisos, muros
divisorios en cuanto no sirvan de sostén,
las instalaciones sanitarias interiores y las cañerías en los tramos que
distribuyen el servicio en el interior. Respecto a las cañerías han provocado
mas de un inconveniente en el pasado, por ello actualmente se recomienda que
los reglamentos las contemplen como comunes en su totalidad. Como principio
general interpretativo de los reglamentos de copropiedad aquello que no
este expresamente considerado como de
propiedad exclusiva pertenece al patrimonio común.
Según Palmiero, “Tratado de Propiedad
Horizontal”, la parte privativa de
dominio exclusivo puede considerarse como un cubo de aire
, el espacio delimitado por los muros perimetrales, el techo, y el suelo
del conjunto de habitaciones comprendidas desde el umbral de la puerta
particular y todo lo que este construido dentro del mismo.
En otro extremo también deben afectarse a propiedad horizontal, las
casas o departamentos que físicamente individuales, solo tengan en común un
terreno que por sus dimensiones no admite subdivisión parcelaria, en este caso
la división es vertical, pero debe afectarse a propiedad horizontal si se quieren
constituir derechos de propiedad individuales sobre las casas o
departamento. La ley no exige que exista
un mínimo de partes comunes para la afectación al régimen, por lo que el acceso
(Ej. Pasillo) y el terreno, son suficientes. Obviamente en este caso los
conflictos en la gestión de estos consorcios será menor, dado que se comparten
menos cosas.
- Partes de edificio que pueden constituir el Objeto Privativo o Exclusivo en
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1- Según el art. 1° de
El departamento es el objeto del derecho.
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a) Pisos:
es el espacio entre dos planos (suelo
y techo), es la división horizontal propiamente dicha. En este supuesto habrá tantas partes
privativas como pisos.
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b) Departamentos: difieren de los pisos, pues
los planos se fijan según la necesidad. Aquí la división es vertical. En este
caso la calidad de parte privativa
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b) 1- De Un piso: dentro de un piso o planta
pueden existir divisiones que pueden ser objeto exclusivo, siempre y cuando
permitan el aprovechamiento exclusivo por su titular.
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b) 2- De
un edificio de una sola planta: En este caso la división es exclusivamente
vertical, pueden incluso consistir casitas separadas, siempre y cuando se asienten en un terreno común.
Jurisprudencia:“ La construcción de dos unidades de propiedad
individual en una sola planta que por sus dimensiones no admita subdivisión
parcelaria, llamada vertical, esta incluida en el régimen de
|
2- Otros Objetos exclusivos de la Propiedad Horizontal
Hay dos interpretaciones opuestas del Art. 1° de la Ley 13512, una extrema que
sostiene que la enumeración en este artículo de lo que puede ser objeto de la
ley, es taxativa. Bajo esta interpretación únicamente podría afectarse al régimen
los departamentos o pisos destinados a vivienda. Lo que se sustenta en el espíritu
y las motivaciones económicas sociales que motivaron la sanción de la ley. Las unidades con otros destinos solo podrían
existir como unidades complementarias.
La otra posición más generalizada y coincidente con la
situación fáctica es que el objeto
exclusivo pueden ser cosas distintas a
la vivienda, por ejemplo: oficinas, industria, cocheras, depósitos, etc. En esta interpretación basta con que la parte
privativa sea suficiente y se baste así misma
para el destino previsto en el reglamento. Esta posición se funda en el
art. 6° inc. a) que el fin debe estar previsto en el
reglamento pero no especifica que debe ser vivienda. Es así que la parcelación y división por
planos es admisible si se hace en función de la cosa exclusiva, siempre que
permita el aprovechamiento según su fin pueda llenarse con autonomía de las
restantes partes que sean objeto exclusivo. Por ejemplo si se trataran de viviendas,
cada una debe contener un baño y una cocina.
3 – Cocheras y
espacio de guardacoches: Pueden
tomar distintas formas jurídicas.
- Cocheras como unidades
exclusivas e independientes. Siempre son fijas, y tal subdivisión
debe respetar medidas mínimas. Sobre esta unidad se tiene un derecho de
propiedad en los términos de dominio del Código Civil.
- Como una sola unidad independiente
que pertenece a varios propietarios. Esta unidad es similar a cualquier
otra unidad funcional pero su
destino esta especificado como cochera o espacio de guardacoches y sobre
ella los titulares tienen el condominio.
A su vez las cocheras pueden ser fijas o espacios de guardacoches. En el primer
caso cada condómino tiene un espacio adjudicado que le pertenece en forma
permanente, delimitado aunque sea por una línea. Cabe hacer mención a tal
croquis de subdivisión de cocheras en el Reglamento de Copropiedad. En el segundo caso, el espacio no esta
asignado y cada titular ubicara su auto
conforme van llegando.
- Como un espacio
común. En este caso se trata de un espacio común como cualquier
otro, y todos los propietarios pueden utilizarlo en forma
proporcional. También en este caso
los espacios pueden estar asignados a cada uno de los propietarios en este
caso se las llamara fijas. De lo contrario será necesario establecer un
reglamento interno del uso de este espacio, para ordenar el uso del espacio, en este caso puede ser
necesario un empleado del garaje, o incluso en capital federal en cocheras
amplias, deben colocarse semáforos internos.
- Cocheras o espacio de guardacoches complementarias. Cuando tienen carácter de
complementarias, son accesorias a la unidad principal. En este caso
siempre serán fijas, ya que la unidad complementaria debe estar asignada a una principal y solo el
propietario de una unidad funcional principal (departamento, piso, casa)
podrá ser propietario de una cochera o espacio de guardacoches).
¿Qué pasa si quiero vender el departamento y quedarme con la cochera,
para usarla o venderla por separado o viceversa?
En este caso, la cochera debo venderla a un
propietario de otra unidad funcional, es decir solo otro consorcista vecino podrán adquirirla.
¿Podría como propietario alquilar la cochera en forma separada del
departamento a un tercero ajeno al consorcio?
Al respecto hay posiciones encontradas. Tenemos
a Elena Higthon, “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”, quien sostiene que
salvo pacto en el reglamento dónde se prohíba
el acceso a personas extrañas al garaje y se prohíba la locación, comodato; no habría
inconveniente en alquilar la cochera por separado. El fundamento es que si el
titular del derecho de propiedad horizontal tiene la facultad de tener
huéspedes, comodatarios, locatarios en su propia unidad, también puede hacerlo
con la cochera. Según el art. 2821 CC, el propietario horizontal esta
habilitado para establecer derechos de usufructo o uso art. 2952 a 2954). Por
lo tanto si esta habilitado a alquilar una habitación, también puede hacerlo
con la cochera.
En Contrario Orfila considera que “cuando
existe una única unidad complementaria dedicada a cocheras, al existir la
prohibición para que sean propietarios de partes indivisas quienes no son
simultáneamente titulares de otras unidades funcionales y estar al servicio de la cosa principal sin
poder escindirse su uso y goce.
En cuanto a mi opinión, y sin ser profesional
del derecho, coincido con la posición de Elena Higthon, e incluso consideraría
la prohibición en el reglamento de copropiedad
de disponer libremente del uso y goce de la cochera en forma separada de
la unidad principal como una vulneración
del derecho de propiedad. Pero es
entendible que por medidas de seguridad y en el intento de evitar las personas
extrañas en el edificio, se estipule en el Reglamento de Copropiedad la
prohibición que sostiene Orfila.
El tema
de las cocheras ha dado lugar a muchas controversias, y si no me creen denle un
vistazo a la gran cantidad de jurisprudencia al respecto, alguna realmente pone en evidencia la poca atención que la
gente pone cuando adquiere una propiedad, es probable que conozcan todas las
especificaciones de sus ultimo auto, pero no advierten que compraron un
departamento sin cochera independiente,
o un espacio de cochera insuficiente para guardar el auto. Leamos juntos brevemente algunos fallos:
Jurisprudencia:
Si se compro la
veintiunava parte indivisa de una unidad
destinada a garaje, debe considerarse sin ningún esfuerzo
interpretativo, que en ese ámbito se van a guardar en el futuro veintiún
unidades…..Y si la unidad ya estaba terminada, cualquier profano puede darse
si solo cabía una cantidad apreciablemente menor. (CN Civ. Sala
F 13/02/80).
Si de
El consorcio
debe adoptar las medidas necesarias para que el copropietario tenga libre y
permanente acceso a la unidad complementaria que le pertenece exclusivamente.
(CN Civ. Sala E, 21/06/1991).
El deber de
guarda y vigilancia, si bien resulta inequívoco
en los supuestos de estacionamiento y conservación de automotores bajo
la forma de organización empresaria, no puede considerarse cuando se ocupan
cocheras de edificios divididos en propiedad horizontal, pues en este caso ni
el consorcio ni los copropietarios asumen las obligaciones y
responsabilidades propias del
garajista……Si de conformidad con el reglamento de copropiedad las unidades
destinadas a cocheras constituyen un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares
no guarda diferencia con las unidades principales. Por ende , la obligación de
custodia corresponde a sus propietarios….Condenar al consorcio a resarcir el
daño sufrido por un copropietario como consecuencia del hurto de su automotor
cometido por un tercero significa imponer a este una obligación de garantía que
la ley no autoriza, ni ha sido estatuida por la voluntad de los integrantes del
consorcio por asamblea… (CN Civ. Sala G, 28/08/92).
B. Requisitos
esenciales del objeto exclusivo de la Propiedad Horizontal.
Según el artículo 1° de la ley 13512, las partes
privativas son aquellas que son independientes y tienen una salida a la vía publica directamente o por un pasaje común
La independencia
esta dada por el hecho de la separación física de los departamentos. Para
considerar que la unidad es independiente, debe bastarse para permitir el
aprovechamiento, uso y goce de la misma conforme al destino que le fue
asignado. Por ejemplo en el caso de vivienda, deberá contener un baño y una
cocina, cada unidad. En el caso de oficinas, podrá solo ser necesario el baño,
en el caso de locales en galerías, bastara con un baño por piso, pero la
independencia es que dentro de la parte privativa se tiene lo suficiente y
necesario para funcionar en forma autónoma conforme a su destino.
Salida a la vía
publica directamente o por un pasaje común, hace posible la
independencia, no seria factible la misma sino pudiéramos entrar y salir de la
unidad funcional libremente. El acceso
directo, será posible únicamente en algunas pocas unidades, por ejemplo los
locales a la calle, y las cocheras individuales y exclusivas en planta baja. Para la mayoría de
las unidades el acceso será indirecto, ya sea por pasillos, escaleras, ascensores
etc. o combinaciones de estos y otros espacios
comunes.
Importante: Actualmente debido a la “sensación de inseguridad”,
según algunos o a la inseguridad propiamente dicha, los consorcios han debido
adoptar distintas medidas de seguridad aplicadas a los accesos. Esto ha
limitado y ocasionado incomodidades al acceso de los propietarios a sus
unidades. En algunos casos estas
incomodidades no difieren demasiado de aquellos que no viven en Propiedad
Horizontal, que requieren media hora para salir y/o entrar a su domicilio,
debido a la cantidad de rejas que hay que abrir/cerrar, cerraduras diversas y en cantidad, alarmas
monitoreadas o no, que pueden dispararse
involuntariamente lo que requiere que se realicen llamados para cancelar
la alerta, y las diferentes variantes de situaciones que se puedan presentar.
El problema que se suscita en los consorcios es cuando
los destinos son diferentes a la vivienda. Por ejemplo cuando hay oficinas
limitar el acceso de la puerta principal, poniéndole llave las 24hs y obligando
a que el personal de la oficina deba salir de la misma cada vez que alguien
entre o salga puede resultar en mas que
una incomodidad en un perjuicio económico y un “serio obstáculo al normal
desempeño de la labor profesional del actor, y es susceptible de provocar
diversos inconvenientes, afectando los derechos que derivan de la titularidad
del dominio….” Fallo CN Civ, Sala D
13/08/1970).
En síntesis, la limitación al acceso, afecta un bien
común físico, la puerta de entrada, y un derecho de propiedad, relacionado
con el libre acceso. Por lo tanto la
modificación de las condiciones de acceso, sin importar las buenas intenciones y la
protección de la seguridad solo es posible con una decisión unánime de
absolutamente todos los copropietarios, la reforma del reglamento y su inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
COSAS Y PARTES COMUNES
Las cosas y partes comunes son aquellas necesarias
para lograr el pleno uso y goce del objeto exclusivo, en condiciones de
comodidad y seguridad. Algunas de estas cosas son indispensables, sin ellas no existiría el objeto exclusivo,
recuerden la definición por algunos de
la parte exclusiva como un “cubo de aire”. La mayoría de estas cosas comunes
tienen que ver con la estructura del edificio. Techos, terrenos, muros
maestros, etc. Otras cosas comunes solo
existen para contribuir a la comodidad y mejor goce por los propietarios de su
parte privativa, aquí podemos encontrar bienes y cosas de las mas variadas que
pueden ir desde ascensores, hasta mesas de pin- pong para el salón de usos múltiples.
¿Ok, entonces como
sabemos si una cosa es común o no? Parece fácil con las indispensables,
pero que pasa con aquellas que no lo son
tanto
¿Genial, ya me
quedo claro, no?
NOP.
Profundicemos un poco, esta claro que aquellas cosas comunes indispensables
para la seguridad serán comunes. Pero y
la mesa de ping-pong?
El punto es que para saber que cosas son comunes no
hay una pauta interpretativa única, sino que se trata de una distinción “artificiosa”.
Obviamente que las cosas comunes pueden variar muchísimo de un edificio
destinado a vivienda únicamente, con departamentos de bajo costo a lo que podemos encontrar en
algún edificio moderno de categoría, dónde el Robot que nos abanique, a la
orilla de la piscina instalada en la terraza, al lado del gimnasio que esta
junto al Playroom (salón de esparcimiento, en el idioma de Barrio Norte es Playroom) seria un bien común.
Entonces lo que es común y exclusivo en realidad
deberá constar claramente en el Reglamento de Copropiedad y Administración, de
hecho nuestra propiedad exclusiva en nuestra escritura será aquello que el
Reglamento diga que es, y no otra cosa. De modo que la distinción estará prevista en el Reglamento en él se
enumeran las partes privativas, distinguiendo las cubiertas, semicubiertas, y
descubiertas bien con detalle en metros,
decímetros y centímetros y también a continuación se enumeran las partes y
cosas comunes.
Lamentablemente, no siempre los Reglamentos son completos, y específicos respecto de las
partes comunes y quedan zonas grises que suscitan no pocos problemas.
Es importante
la determinación de los bienes propios y comunes en cada caso
particular, porque de ello depende la relación entre los copropietarios, la
posibilidad de disposición de los mismos, la responsabilidad sobre su uso y la
contribución a su manutención.
Sobre lo común se tiene un Condominio de indivisión
forzosa y este derecho se rige por la
Ley 13512, su decreto y el Código Civil en cuanto sea
aplicable y no contradiga las normas especificas.
Elena Higthon sugiere que ante la duda o falta de
expresión sobre el carácter de una cosa o parte del edificio, esta debe
considerarse común y que es prudente que los reglamentos así lo dispongan. Esta sugerencia surge de la experiencia,
sobre los innumerables conflictos sobre quien debe mantener o reparar
determinada cosa o parte del edificio cuyo carácter no es claro. Por ejemplo
las cañerías y sus filtraciones. Si la consideramos común en todos sus tramos,
será más fácil y rápido repararlas, dado que no será tan oneroso para los propietarios
y tampoco será inequitativo dado que a largo plazo los desembolsos se
compensan. Una excepción sería el caso
de la negligencia o dolo de algún copropietario, cuando esta existe será el
copropietario el que deberá reparar el daño causado en o por la rotura de la cosa o parte común.
Quiero enfatizar algo que deben mantenerlo en su
mente, porque si recuerdan este concepto, podrán dar respuestas a interrogantes
que se darán en otras unidades de este curso.
En la norma, las cosas y partes comunes son de propiedad de
los consorcistas y no del Consorcio. Aun
adhiriendo a la teoría mayoritaria de
que el Consorcio es una Persona Jurídica, no le corresponde la titularidad de
las cosas, partes y o sectores comunes del edificio.
Descripción de las
partes y cosas comunes
a)
EL TERRENO.
Es sinónimo de solar.
Se trata de la única cosa que es común en todos los casos y así debe ser para
afectar un inmueble a propiedad horizontal.
b)
LO DEMAS
1. -Las cosas de uso común:
i.
Simplemente consideradas: No son necesarias pero están
incorporadas al edificio. Ejemplo espejos, alfombras del hall, amoblamientos de
espacios comunes con distintos fines.
ii. Necesarias: La necesidad puede deberse al uso común del edificio o al ejercicio del
derecho de uso u goce por algunos. Son
cosas necesarias para la existencia y conservación del sistema. Por ejemplo
pasillo de salida a la calle.
2. Las indispensables para la seguridad del edificio: Estas partes pueden estar afectadas incluso al uso
exclusivo por algún o algunos propietarios. Ejemplo balcones, muros divisorios
etc.
Las cosas y partes comunes
expresadas en la ley 13512 en los 5 incisos del art. 2°.
Inciso a)
1.
Cimientos: son las fundaciones que
sujetan y sostienen el edificio, constituyen la base de su estructura material.
2.
Muros Maestros: Son las paredes que
sostienen los distintos pisos, parten de los cimientos y llegan al techo.
3.
Los techos: Desempeña función de sostén,
protege de la intemperie son comunes aunque a ellos no todos tengan acceso.
4.
Patios solares: Son sectores cerrados con
paredes, galería cercos, ubicados en planta baja pero al descubierto. Su
función es proporcionar luz y aire a las ventanas que se asoman a él.
5.
Pórticos: Son galerías con arcadas o
columnas, a lo largo de la fachada, de uso común y pueden o no tener función de
sostén.
6.
Vestíbulos y galerías: Pasillos y corredores de uso
común que permiten la comunicación entre espacios privados y el acceso a la vía
pública.
7.
Escaleras: Son de todos aunque no las
utilicen.
8.
Puertas de entrada: Principales, de servicio, de
cochera y que dan a la vía publica. Es común aun para aquellos que tienen
salida directa a la calle, dado que ellos también son copropietarios de esa
puerta.
9.
Jardines: partes del terreno común con
plantas, son comunes aunque a veces por la disposición de algunos departamentos
solo unos pocos tengan acceso.
Inciso b): Los locales e instalaciones de servicios centrales como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
En la construcción moderna,
estos servicios son exclusivos, ya que mayormente los departamentos cuentan con
splits de aire frío o calor, termotanques para el agua caliente. No obstante en
los edificios más antiguos pueden encontrarse instalaciones de comunes para
estos servicios.
Otras instalaciones de
servicios son las de gas, electricidad,
teléfono y portero eléctrico.
En estos casos hay que
distinguir aquello que pertenece al consorcio de aquello que es del proveedor
del servicio. Si bien es propiedad común
puede ser que algunos departamentos no llega el servicio por el carácter de sus
instalaciones. En este caso la ley no hace ninguna distinción, porque no esta
contemplada en la ley la copropiedad entre algunos de los titulares, sin
embargo a efectos de la contribución a su mantenimiento el Reglamento puede
hacer alguna distinción.
Inciso c) Los locales para alojamiento del portero y portería
El servicio de portería es en
los edificios de cierta cantidad de departamentos, obligatorio por leyes
locales, las que determinaran cuando debe el edificio contar con dicho
departamento e incluso sus medidas.
Obviamente los copropietarios no tienen acceso personal al mismo, que en
general estará habitado por el portero y su familia mientras dure su relación
laboral y como accesorio al mismo.
Comentario: La portería es espacio común, así figurará
en los planos, su destino esta especificado en el Reglamento de Copropiedad y
es el de vivienda del encargado.
Remarco esto, porque es común escuchar a propietarios
que quieren disponer de esta unidad libremente desconociendo el carácter común
y el destino del mismo
Inciso d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos:
Separan los distintos
departamentos por planos verticales en un mismo piso. Se discute en la
doctrina, si realmente es común, cuando en realidad divide a dos unidades
contiguas, pero en realidad creo que la enumeración esta hecha a fin de lograr
equidad en el sistema, sino aquellos departamentos divididos por muros maestros
se verían beneficiados en relación a los demás. No son comunes los
revestimientos interiores de cada pared que pertenecen a cada titular de
dominio de la parte exclusiva.
Inciso e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos, y en
general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicio de
beneficio común.
Actualmente los incineradores
están prohibidos, los montacargas ya no se estilan. Pero en este ítem podemos
incluir otras cosas destinadas a beneficiar al inmueble y a proveer comodidad a
sus copropietarios, como son lavaderos comunes, con lavarropas y secadoras, y otros
que podrán ser usados por todos los propietarios, usufructuarios o locatarios
de una unidad funcional.
El carácter de la enumeración
en la ley no es taxativo, y así lo dice expresamente y lo deja evidenciado por
los etcéteras en cada inciso. Basta con que una cosa sea de uso común o indispensable para la seguridad para así
se la considere.
Las cosas y partes comunes no expresadas en la
ley 13512.
En el inciso anterior
agregamos algunas cosas comunes que por tener naturaleza más moderna no fueron
contemplados en la ley. Pero aquí vamos a enumerar cosas que existen desde
siempre, no fueron incorporados y han ocasionado inconvenientes por su carácter
dudoso. Si!! Los famosos Balcones, lo cierro
porque es mío y me hago un jardín de invierno, le pongo vidrios polarizados, mi
vecino lo cerro con aluminio, el otro cambio la baranda y le puso una de
madera. Dónde quedó el sentido común? Junto con el de la estética anda a saber
donde.
Pensemos, para algunos
los balcones son de propiedad privada por integrar el departamento y tiene
razón. Pero para otros son comunes por ser parte de la fachada del edificio, y
también tiene razón. No hay duda que hay DUDA.
Elena Highton hace la
siguiente distinción, el piso techo del balcón son comunes por continuar
los planos horizontales y la baranda por ser parte de la fachada, la cual según
expresa la ley no puede modificarse en
forma individual. Serian privativos entonces los revestimientos, los pisos y el espacio “el cubo de aire” que encierre
el balcón, si así lo dispone el Reglamento. Si el Reglamento previera que los
Balcones son parte común, los propietarios solo tendrían su uso exclusivo y no
podrían modificarlo y su mantenimiento corresponde al Consorcio.
Pero aun si en el Reglamento
estuvieran como de propiedad exclusiva su uso y la posibilidad de realizar
actos de disposición material sobre el mismo se encuentran especialmente
restringidos.
Las puertas de ingreso a cada
departamento, y las ventanas que dan al exterior, también son consideradas privadas por algunos
y comunes por otros. En cuanto a la puerta
Elena Highton sostiene que es común, como lo es la pared en la que esta
inserta, será exclusivo el revestimiento interno y el externo debe ser igual a
todos los demás. En cambio yo opino que
es privativa, con limitaciones en cuanto a la estética que debe seguir que es
la del conjunto. Porque si hablamos de
revestimiento en la puerta estamos hablando de una capa de pintura, en mi
opinión personal la puerta es del titular.
Las ventanas que dan al
exterior del edificio, tendrían la misma interpretación que la puerta. En este
caso mi opinión es que las que son parte de la fachada deben ser comunes,
siempre son parte de la fachada pero además
son elementos que potencialmente pueden afectar la vida de terceros
ajenos al edificio. Ha habido casos, de desprendimientos de ventanas, que han
dañado e incluso terminado con la vida de las personas. Por esta razón creo que
su mantenimiento y conservación no puede estar a cargo del titular quien puede
aducir falta de dinero para reparar su ventana.
De hecho en cuanto a la rotura
de cristales, la oferta de seguros
integrales de edificios en el mercado actual tiene prevista la cobertura de
cristales hasta un monto límite de dinero.
Las cosas comunes salvo
convención en contrario:
1- Enumeradas en la Ley. Sótanos
i.
Sótanos: Pueden ser privados si son
unidades independientes y tienen salida a la vía publica, pueden ser
complementarios de otra unidad, por ejemplo bauleras, depósitos, cocheras,
etc.). Será común cuando contenga artefactos o instalaciones de servicios
comunes. Por lo tanto salvo que el Reglamento
establezca que es una parte privativa y esta se baste así misma para su
uso, o que la enumere dentro de las cosas complementarias, el sótano será
común.
ii. Azoteas o terraza: Es la cubierta llana del techo, es la superficie sobre la cual se puede
transitar. Esta parte puede ser privativa como complementaria de algún
departamento. Si nada dice en el Reglamento será común, no obstante en el caso
de los edificios formados solo por pisos, el uso puede ser exclusivo en razón
que no hay una acceso común.
2- No enumeradas. Escaleras, patios y jardines que no
sean de uso común, no sean imprescindibles para la seguridad de
edificio y que por su ubicación solo son aprovechables por una sola unidad,
pueden asignarse a una unidad como parte de la misma, o como complementaria y
sacarse de los bienes comunes.
Jurisprudencia
Son comunes aquellas sin las cuales seria imposible o inconveniente el uso
y goce del objeto exclusivo.
Si el Reglamento respectivo dice que las cañerías son comunes hasta que
estén al descubierto, debe considerarse propia la cañería ubicada en el
departamento de uno de los copropietarios a partir de que queda descubierta por
una llave de paso.
Que una parte sea de uso común o exclusivo, es una cuestión cuya
determinación es de índole jurídica, en tanto depende de lo que al respecto establezca
Al tratarse de una cosa física el inmueble edificado, la distinción entre
cosas propias y comunes es muy artificiosa, porque en suma todo el edificio es
común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes. Por tanto,
y en orden a los principios generales que rigen la materia, debe interpretarse
que lo que no se menciona en el REGLAMENTO expresamente exclusivo, no puede
quitarse al patrimonio común.
No es dable encuadrar dentro del Régimen de la servidumbre el uso de las partes comunes en el Régimen de
PH, pues estas últimas suponen dos inmuebles distintos con propietarios
diferentes, lo que no sucede con las cosas de la propiedad común. 
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