OPINIONES DEL DR. LOISI

La Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal. ( Dr. Loisi)

 

CONCEPTOS

 

 

La virtud de conceptualizar esta en que te permite aprender cosas pequeñas que significan mucho.

Palabras que vamos a utilizar con frecuencia, y cuyo significado debemos internalizar para comprender cualquier tema que desarrollemos en el futuro sobre Propiedad Horizontal.

 

PERSONA:

 

La noción primera y fundamental del Derecho es la de "persona": Y es una noción esencial porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos. Los animales, lamentablemente, no gozan de ningún status especial y hasta ahora son simplemente cosas muebles. Esto es importante señalarlo desde que en los consorcios suele haber muchos animales domésticos y ello constituye una problemática bastante particular. Es cierto que los jueces, a través de numerosos fallos le van reconociendo a las mascotas un cierto status especial, como por ejemplo, modernamente, el carácter de "acompañantes terapeuticos", pero en un sentido estrictamente legal, los animales siguen siendo para nuestro orden jurídico, sólo cosas muebles.
Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal o jurídica y tienen atributos comunes que son el nombre, el domicilio y el patrimonio. Los jueces dicen que el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal (aunque ninguna ley lo dice expresamente) posee personalidad jurídica, al igual que las asociaciones, las sociedades, etc.

Es decir que el consorcio, como cualquier otra persona, es capaz de contraer derechos y asumir obligaciones.

DERECHOS PERSONALES Y REALES:

 

Los derechos que las leyes reconocen a las personas pueden ser personales o reales.

Los derechos personales son los que ejercemos sobre otras personas. Por ejemplo, el locatario tiene (en virtud de su contrato de alquiler) un derecho no sobre el inmueble que alquila, sino sobre el locador, sobre la persona del locador (por eso es un derecho personal). El derecho a exigirle que éste le brinde el uso y goce pacífico de la cosa. Y el locador tiene el derecho a reclamarle al locatario que le pague por ese derecho al uso y goce un precio en dinero. Los derechos reales, en cambio, son los que tenemos sobre las cosas.
Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor patrimonial, se denominan bienes y que éstos se dividen en muebles e inmuebles. Que en principio y salvo que se trate de automotores, barcos y aviones, la propiedad de los bienes muebles se transmite con la mera entrega de la cosa. En cambio los bienes inmuebles y como dijimos, ciertos muebles tales como los automotores, los barcos y los aviones requieren, para la transmisión plena de su dominio, su inscripción en registros especiales. De allí la necesidad de perfeccionar la transacción de esos bienes mediante lo que se llama "escrituración", donde debe intervenir algún oficial público o un escribano.

CONTRATO

 

Contrato es todo acuerdo de voluntades, en sentido amplio y legalmente debe ser considerado para las partes tan obligatorio como la ley misma. Esto dice el Código Civil (art. 1197).

 

Hay contratos personales y contratos reales. Los personales establecen derechos y obligaciones entre las personas contratantes. Los reales, en cambio, derechos y obligaciones de las personas pero en relación a las cosas. Por ejemplo, lo que se llama "boleto de compraventa" es la promesa de venta que una parte le hace a otra y por eso es un contrato personal. En cambio, el "contrato de compraventa" es un contrato real porque las obligaciones y derechos de las partes están ligados por una cosa cuya propiedad se transmite en el momento de la celebración de ese contrato. Y acercándonos más a nuestro tema de la propiedad horizontal, el ejemplo más típico que existe de contrato personal es el mandato. El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación.

 

Pero es necesario decir que todos tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin contrariar las leyes y además, de juzgar de acuerdo a nuestro buen saber y entender si esas leyes son o no justas o adecuadas y de pedir eventualmente su reforma.

 

DERECHO DE PROPIEDAD:

 

También llamado dominio, es uno de aquellos derechos que mencionábamos que se ejercían sobre las cosas. Es el más amplio derecho que pueda tenerse sobre una cosa, sea ésta mueble o inmueble. Se lo llama "dominio" porque es el señorío que uno puede ejercer. Es el derecho de usar la cosa, de venderla, de prestarla, de regalarla y de destruirla. Ese derecho de disponer de ella como a uno le plazca es, en principio, absoluto. Los romanos, que fueron los inventores del Derecho Occidental decían por ello que el "dominus", el señor, podía "utere e abutere", que quería decir "usar y abusar" de su propiedad. Esto, por supuesto, en el orden conceptual, es decir, este es el concepto, no la realidad. Es el estante, la biblioteca de que hablábamos, no la realidad que le colocamos encima. Cuando llevamos el concepto a la realidad aparece la necesidad de ponerle límites a ese derecho absoluto. Por eso hoy se dice "usar del derecho, sí, pero abusar, no". Por eso nuestra constitución, que garantiza ese y otros derechos, dice que ellos están limitados por las leyes que reglamentan su ejercicio. Pero que quede claro que esa noción de mi poder absoluto sobre la cosa de mi propiedad es valiosa porque me sirve para pensar. El concepto de propiedad es ese: la facultad más amplia sobre una cosa. Este concepto puede ser morigerado en la realidad, con excepciones a esa regla, pero como concepto, debe permanecer puro, como una figura geométrica.

Por eso son peligrosas las teorías acerca de que la propiedad horizontal es una especie diferenciada de propiedad. Yo diría "no". Es propiedad plena, aunque con limitaciones por razones de la convivencia. Yo compro un departamento y soy dueño absoluto, aunque mi dominio debe estar limitado naturalmente por la necesidad de compartir bienes y servicios con otros propietarios.

(Opinión dividida, ya que la mayoría de la Doctrina a concensuado la posición de que el Derecho de Propiedad Horizontal es un Derecho de Propiedad autónomo, nuevo.

Es conveniente también, a propósito del concepto de propiedad, mencionar qué se entiende por posesión, que es una palabra relacionada con ella. El dominio es la propiedad plena. Quiere decir que en principio y salvo las limitaciones legales, quien es dominus, dueño, propietario de una cosa puede disponer de ella libremente. En cambio, quien es poseedor, sólo tiene algunos derechos escindidos del derecho pleno de propiedad. Puede administrarla, puede explotarla, alquilarla, pero no puede venderla. Quien da la posesión pero no la propiedad lo hace porque aún no se han reunido los requisitos para la transmisión total del dominio. Por eso en los contratos de compraventa Vds. suelen leer muchas veces que en una fecha se entrega la posesión, por ejemplo, cuando sólo se paga parte del precio, reservándose la transferencia de la propiedad o dominio pleno para cuando se entregue la totalidad del precio.

DOMINIO Y CONDOMINIO

 

El dominio es la propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la cosa. Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.
En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, techos, instalaciones, parques, quincho,  etc.

PROPIEDAD HORIZONTAL

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece nuestra ley de PH 13.512, quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.
Entonces, sucintamente podemos decir que la propiedad horizontal es el dominio que se ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de compartir un mismo terreno. Y por añadidura, además del terreno, otros bienes tales como paredes, escaleras, ascensores, terrazas., etc. al igual que servicios e instalaciones de agua, gas, electricidad, etc.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental, hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios, no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente. Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los famosos "conventillos".
Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que entre, nosotros, como dijimos, cuajó en el año 1948 con la sanción de la ley 13512, que permite la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clase media.
También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa convivencia iría a requerir de normas propias.
A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituído por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la ley, pues establece que quien debe redactar ese reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajer allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un reglamento a total arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo que debiera llamar más la atención del legislador actual, en caso de sancionarse una reforma del régimen legal de la propiedad horizontal.
Cualesquiera sean las consecuencias negativas de ese Decreto, lo cierto es que quien compra una unidad funcional en un edificio de PH, como también quien lo administra, deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es la verdadera ley del consorcio. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.
Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los escribanos no suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían que allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.
El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión.

Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.
Es importante decir que los llamados "Consejos de Administración" no figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen de facultades dispositivas y sirven para controlar la administración en la medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios. Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con "C". (No deriva esa palabra de "concilio" sino del verbo "aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan.
Puede decirse que casi todos los problemas que acusan los consorcios provienen de que el control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea. Atento a la especial forma jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de que el administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas individuales, debiendo éstos "agotar primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas en las condiciones que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño del edificio.
El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en que nació la ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces imposible.

Quienes pretenden administrar deben sabe que esa tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta especialización. No compartimos la opinión de que debe fomentarse la autoadministración. Si es que ésta es decidida libremente por los propietarios, no tenemos nada que decir, pues el derecho de propiedad implica también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero la experiencia nos ha demostrado, por lo menos a nosotros, que a veces cuesta mucho menos desplazar a un mal administrador de su cargo que a una verdera "maffia" constituída por un grupo de propietarios.

Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel. Sin extenderme aquí en dichas figuras delictivas en particular, me parece oportuno distinguir dos conceptos esenciales que son la culpa y el dolo. Obra con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar. Y obra con dolo quien obra mal pero con expresa intención de dañar. Por eso, sobre la ausencia o existencia de ese elemento puede decirse que existen conductas culposas y dolosas.

Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar un consorcio que ha sido descuidado por la ley y que todo buen administrador debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidaridad y colaboración entre los miembros de la comunidad consorcial, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia.