La Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal. ( Dr. Loisi)
CONCEPTOS
La virtud de
conceptualizar esta en que te permite aprender cosas pequeñas que significan
mucho.
Palabras que vamos
a utilizar con frecuencia, y cuyo significado debemos internalizar para
comprender cualquier tema que desarrollemos en el futuro sobre Propiedad
Horizontal.
PERSONA:
La noción primera y
fundamental del Derecho es la de "persona": Y es una noción esencial
porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos. Los animales,
lamentablemente, no gozan de ningún status especial y hasta ahora son
simplemente cosas muebles. Esto es importante señalarlo desde que en los
consorcios suele haber muchos animales domésticos y ello constituye una
problemática bastante particular. Es cierto que los jueces, a través de
numerosos fallos le van reconociendo a las mascotas un cierto status especial,
como por ejemplo, modernamente, el carácter de "acompañantes
terapeuticos", pero en un sentido estrictamente legal, los animales siguen
siendo para nuestro orden jurídico, sólo cosas muebles.
Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal o jurídica y
tienen atributos comunes que son el nombre, el domicilio y el patrimonio. Los
jueces dicen que el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal
(aunque ninguna ley lo dice expresamente) posee personalidad jurídica, al igual
que las asociaciones, las sociedades, etc.
Es decir que el consorcio, como cualquier otra
persona, es capaz de contraer derechos y asumir obligaciones.
DERECHOS PERSONALES Y REALES:
Los derechos que
las leyes reconocen a las personas pueden ser personales o reales.
Los derechos
personales son los que ejercemos sobre otras personas. Por ejemplo, el
locatario tiene (en virtud de su contrato de alquiler) un derecho no sobre el
inmueble que alquila, sino sobre el locador, sobre la persona del locador (por
eso es un derecho personal). El derecho a exigirle que éste le brinde el uso y
goce pacífico de la cosa. Y el locador tiene el derecho a reclamarle al
locatario que le pague por ese derecho al uso y goce un precio en dinero. Los
derechos reales, en cambio, son los que tenemos sobre las cosas.
Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor
patrimonial, se denominan bienes y que éstos se dividen en muebles e inmuebles.
Que en principio y salvo que se trate de automotores, barcos y aviones, la
propiedad de los bienes muebles se transmite con la mera entrega de la cosa. En
cambio los bienes inmuebles y como dijimos, ciertos muebles tales como los
automotores, los barcos y los aviones requieren, para la transmisión plena de
su dominio, su inscripción en registros especiales. De allí la necesidad de
perfeccionar la transacción de esos bienes mediante lo que se llama "escrituración",
donde debe intervenir algún oficial público o un escribano.
CONTRATO
Contrato es todo
acuerdo de voluntades, en sentido amplio y legalmente debe ser considerado para
las partes tan obligatorio como la ley misma. Esto dice el Código Civil (art. 1197).
Hay contratos
personales y contratos reales. Los personales establecen derechos y
obligaciones entre las personas contratantes. Los reales, en cambio, derechos y
obligaciones de las personas pero en relación a las cosas. Por ejemplo, lo que
se llama "boleto de compraventa" es la promesa de venta que una parte
le hace a otra y por eso es un contrato personal. En cambio, el "contrato
de compraventa" es un contrato real porque las obligaciones y derechos de
las partes están ligados por una cosa cuya propiedad se transmite en el momento
de la celebración de ese contrato. Y acercándonos más a nuestro tema de la
propiedad horizontal, el ejemplo más típico que existe de contrato personal es
el mandato. El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al
igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también
está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o
cual cosa en su nombre y representación.
Pero es necesario
decir que todos tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin contrariar
las leyes y además, de juzgar de acuerdo a nuestro buen saber y entender si
esas leyes son o no justas o adecuadas y de pedir eventualmente su reforma.
DERECHO DE PROPIEDAD:
También llamado
dominio, es uno de aquellos derechos que mencionábamos que se ejercían sobre
las cosas. Es el más amplio derecho que pueda tenerse sobre una cosa, sea ésta
mueble o inmueble. Se lo llama "dominio" porque es el señorío que uno
puede ejercer. Es el derecho de usar la cosa, de venderla, de prestarla, de
regalarla y de destruirla. Ese derecho de disponer de ella como a uno le plazca
es, en principio, absoluto. Los romanos, que fueron los inventores del Derecho
Occidental decían por ello que el "dominus", el señor, podía "utere
e abutere", que quería decir "usar y abusar" de su propiedad.
Esto, por supuesto, en el orden conceptual, es decir, este es el concepto, no
la realidad. Es el estante, la biblioteca de que hablábamos, no la realidad que
le colocamos encima. Cuando llevamos el concepto a la realidad aparece la
necesidad de ponerle límites a ese derecho absoluto. Por eso hoy se dice
"usar del derecho, sí, pero abusar, no". Por eso nuestra
constitución, que garantiza ese y otros derechos, dice que ellos están limitados
por las leyes que reglamentan su ejercicio. Pero que quede claro que esa noción
de mi poder absoluto sobre la cosa de mi propiedad es valiosa porque me sirve
para pensar. El concepto de propiedad es ese: la facultad más amplia sobre una
cosa. Este concepto puede ser morigerado en la realidad, con excepciones a esa
regla, pero como concepto, debe permanecer puro, como una figura geométrica.
Por eso son
peligrosas las teorías acerca de que la propiedad horizontal es una especie
diferenciada de propiedad. Yo diría "no". Es propiedad plena, aunque
con limitaciones por razones de la convivencia. Yo compro un departamento y soy
dueño absoluto, aunque mi dominio debe estar limitado naturalmente por la
necesidad de compartir bienes y servicios con otros propietarios.
(Opinión dividida,
ya que la mayoría de la Doctrina a concensuado la posición de que el Derecho de
Propiedad Horizontal es un Derecho de Propiedad autónomo, nuevo.
Es conveniente también, a propósito del concepto de propiedad, mencionar qué se
entiende por posesión, que es una palabra relacionada con ella. El dominio es
la propiedad plena. Quiere decir que en principio y salvo las limitaciones
legales, quien es dominus, dueño, propietario de una cosa puede disponer de
ella libremente. En cambio, quien es poseedor, sólo tiene algunos derechos
escindidos del derecho pleno de propiedad. Puede administrarla, puede
explotarla, alquilarla, pero no puede venderla. Quien da la posesión pero no la
propiedad lo hace porque aún no se han reunido los requisitos para la
transmisión total del dominio. Por eso en los contratos de compraventa Vds.
suelen leer muchas veces que en una fecha se entrega la posesión, por ejemplo,
cuando sólo se paga parte del precio, reservándose la transferencia de la
propiedad o dominio pleno para cuando se entregue la totalidad del precio.
DOMINIO Y CONDOMINIO
El dominio es la
propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la
cosa. Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno,
naturalmente, sufre restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque
uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el
consentimiento de los demás.
En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es
dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o
local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como
terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, techos,
instalaciones, parques, quincho, etc.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio
y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo
y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece nuestra ley de PH
13.512, quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo
plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir,
teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita
el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de ese modo sectorizar
ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en
diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además
del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser
sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser
vendidas separadamente.
Entonces, sucintamente podemos decir que la propiedad horizontal es el dominio
que se ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de
compartir un mismo terreno. Y por añadidura, además del terreno, otros bienes
tales como paredes, escaleras, ascensores, terrazas., etc. al igual que
servicios e instalaciones de agua, gas, electricidad, etc.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental, hasta hace relativamente poco
tiempo, los edificios, no podían dividirse en partes para ser vendidos
separadamente. Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el
"domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y
el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los
había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos
en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los
famosos "conventillos".
Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a
raíz de la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de
enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no
fuesen intangibles, idea que entre, nosotros, como dijimos, cuajó en el año
1948 con la sanción de la ley 13512, que permite la división de los edificios
en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley
nace no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto
en ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada,
permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con
lo que se fortaleció indudablemente la clase media.
También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de
aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas
constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la
convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos
conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa
convivencia iría a requerir de normas propias.
A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad
horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de
cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituído por
bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad,
dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas
y servicios comunes.
Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios
origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para
redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que
irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año
siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley,
(el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la ley, pues
establece que quien debe redactar ese reglamento es el dueño de la obra que se
irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajer allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los
pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un reglamento a
total arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el
verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo
que debiera llamar más la atención del legislador actual, en caso de
sancionarse una reforma del régimen legal de la propiedad horizontal.
Cualesquiera sean las consecuencias negativas de ese Decreto, lo cierto es que
quien compra una unidad funcional en un edificio de PH, como también quien lo
administra, deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es la
verdadera ley del consorcio. Incluso en orden de prioridades. Esto último
quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los
contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en
segundo lugar cualquier otra ley.
Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los escribanos no
suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada
propietario. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos
casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera
saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les
entrega el escribano, verían que allí se dice que conocen el reglamento y que
se obligan a cumplirlo en integridad.
El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de
adhesión.
Dos son las autoridades en un Consorcio: En
primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser
ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el administrador, llamado
también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la
representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le
imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de
cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios
y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del
edificio.
Es importante decir que los llamados "Consejos de Administración" no
figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos
reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen de facultades dispositivas
y sirven para controlar la administración en la medida en que el administrador
se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios.
Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con
"C". (No deriva esa palabra de "concilio" sino del verbo
"aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan.
Puede decirse que casi todos los problemas que acusan los consorcios provienen
de que el control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea. Atento
a la especial forma jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país,
salvo el caso de que el administrador haya cometido algún delito, el juez no
atenderá reclamos de consorcistas individuales, debiendo éstos "agotar
primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas en las condiciones
que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño del
edificio.
El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en
que nació la ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con
torres y complejos habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces
imposible.
Quienes pretenden administrar deben sabe que
esa tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta
especialización. No compartimos la opinión de que debe fomentarse la
autoadministración. Si es que ésta es decidida libremente por los propietarios,
no tenemos nada que decir, pues el derecho de propiedad implica también el
derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero la
experiencia nos ha demostrado, por lo menos a nosotros, que a veces cuesta
mucho menos desplazar a un mal administrador de su cargo que a una verdera
"maffia" constituída por un grupo de propietarios.
Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la
tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está
obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el
código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la
defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador
infiel. Sin extenderme aquí en dichas figuras delictivas en particular, me
parece oportuno distinguir dos conceptos esenciales que son la culpa y el dolo.
Obra con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar. Y obra con dolo
quien obra mal pero con expresa intención de dañar. Por eso, sobre la ausencia
o existencia de ese elemento puede decirse que existen conductas culposas y
dolosas.
Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de
administrar un consorcio que ha sido descuidado por la ley y que todo buen administrador
debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidaridad
y colaboración entre los miembros de la comunidad consorcial, así se trate de
propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir,
las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las asambleas pasarían a
ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento
de la convivencia.
