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viernes, 28 de febrero de 2014
LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS
LAS EXPENSAS EN LA LEY
Ley 13512 Art. 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
CONCEPTO
Todo gasto originado como resultante de la existencia, la conservación y el funcionamiento de un edificio y debe ser soportado por el conjunto de copropietarios.
Si bien la ley alude genéricamente a EXPENSAS en el art. 8º y luego en el 9º habla de GASTOS y EXPENSAS COMUNES, existe consenso en que estos términos deben entenderse como sinónimos y en sentido amplio.
En la practica : EXPENSA , al importe total que debe abonar por su unidad funcional cada copropietarios,
EXPENSAS será el total enviado a cobrar en un determinado periodo.
GASTOS , las erogaciones por adquisición de bienes y servicios, y los pagos de remuneraciones, cargas sociales, y demás impuestos y servicios.
CALIFICACION
Los gastos ORDINARIOS, son regulares (sueldos y cargas sociales del personal de servicio; artículos de
limpieza; luz y agua de espacios comunes; mantenimiento portero eléctrico, Honorarios deladministrador etc.)
Gastos Extraordinarios, aquellos que no se van a repetir en el mediano plazo. Obras importantes de
reparación o innovación, sentencias judiciales condenatorias del consorcio, etc. INFRECUENTES.
INQUILINO
Esta clasificación adquiere sentido especialmente en aquellas unidades funcionales destinadas a rentas.
O para que se plasme que no hay un incremento durante un periodo determinado de las expensas no tendrá carácter de permanente.
La obligación de contribuir a los gastos comunes recae en cabeza de los propietarios aunque por un contrato de alquiler estos trasladan esta obligación a los inquilinos.
Lamentablemente la práctica de los locatarios en cargar este gasto a los inquilinos es frecuente, y en estos casos constituiría un abuso hacer pesar sobre ellos el pago de expensas extraordinarias. Especialmente las que se deben innovaciones que incrementarán a su vez el valor de cada UF exclusiva.
Distintos fallos judiciales han entendido que los gastos extraordinarios deberán ser siempre atendidos por los propietarios de la unidad y los ordinarios pueden estar a cargo de los inquilinos.
COMUNES
Las expensas sin importar la Clasificación son siempre comunes puede integrarse por Gastos, Ordinarios, Extraordinarios,
Reservas de Fondos, Provisiones, otros Fondos.
Comprendiendo tanto los gastos para obras nuevas como la constitución de un fondo de reserva y cualquier otra erogación que decida la asamblea y que sea indispensable para mantener en buen estado el conjunto habitacional, en condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
PRINCIPIO DE EQUIDAD
En la contribución de los copropietarios en la totalidad de los gastos, por la cual la contribución de cada copropietario en la expensas será proporcional al valor de su piso, departamento o local, respecto del total del edificio, salvo convención en contrario.
En general la mayor o menor superficie de cada unidad origina una mayor o menor participación en las expensas. Generalmente denominado de porcentual de dominio es la base más utilizada en función de la cual se distribuyen los gastos pertenecientes al Consorcio.
Sin embargo dados los distintos tipos de edificios y las diferencias en las unidades que la componen, el reglamento puede establecer bases distintas para la distribución de las cargas y esto no vulnera el principio de equidad que intento dar la ley
CATEGORIA DE EXPENSAS, A, B, C. QUE ES?
El reglamento puede eximir a determinadas unidades de participar en cierto tipo de gastos.
En consecuencia surgirán porcentajes distintos de los de dominio para contribuir a los gastos.
CLAUSULA DE EXPENSAS
Los porcentajes en que cada unidad funcional participara de los gastos, debe surgir del texto del REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.
Las cláusulas que determinan como cada unidad contribuirá a los gastos necesarias para la conservación, mantenimiento y seguridad del conjunto del Edificio son de índole ESTATUTARIA, por lo cual solo pueden modificarse con el voto favorable de la UNANIMIDAD de los copropietarios e implicara , la Reforma del Reglamento.
PORCENTAJES
El % Dominial siempre estará en el Reglamento e integrara el titulo de propiedad.
Puede utilizarse, si así se establece para distribuir los gastos.
El Reglamento puede prever expresamente excepciones de ciertas unidades a algunos gastos, o directamente dejar expresados los Coeficientes que se utilizaran para distribuir los gastos, o ambos.
Los % convencionales siempre usaran de base los Dominiales y se calculan por regla de tres simple.
Unidades de igual superficie pero de distinto tipo pueden tener porcentuales diferentes de contribución dado por su mayor o menor acceso y/o utilización determinados servicios, o por su mayor o menor valor.
Cuanto más heterogéneo sea el edificio, mas sentido tendrá la existencia de % convencionales
.RAZON DE LAS EXCENCIONES
.Unidades de igual superficie pero de distinto tipo pueden tener porcentuales diferentes de contribución dado por su mayor o menor acceso y/o utilización determinados servicios, o por su mayor o menor valor.
Cuanto más heterogéneo sea el edificio, mas sentido tendrá la existencia de % convencionales.
Porcentajes de contribución en las Expensas.
Como se dijo anteriormente la distribución del gasto es primordial que sea equitativa, es decir no todas las Unidades contribuyen al pago de las expensas en la misma Proporción, y tampoco todas la unidades son iguales.
La forma en que cada unidad contribuye al pago de las expensas comunes, esta regulada en el art. 3 de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, la cual dispone:
“El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijara por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal”
Convencional
El art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla esta situación, y dice:
“Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio”.
En este artículo la Ley habilita a los propietarios, otros porcentajes diferentes a los de Dominio, y que se confeccionan teniendo en cuenta las distintas situaciones de las unidades:
Recepción o carencia de ciertos servicios.
Independencia funcional relativa.
Tipo de Unidad: local a la calle, interno en galería, oficina, cochera, departamento, etc.
Es importante destacar que cualquiera fuera la forma de cálculo de los porcentajes, estos deben surgir del Reglamento de Copropiedad debidamente inscripto, dado que en caso de conflicto este es el único porcentaje oponible.
En caso que por alguna razón el consorcio pretenda modificar los porcentajes, deberá hacerlo por UNANIMIDAD absoluta de todos los propietarios y por supuesta la modificación debe ser inscripta para que tenga valor.
Entonces, las diferencias funcionales y edilicias tenidas en cuenta al momento de asignar los porcentajes de contribución dan origen a que existan % CONVENCIONALES Y EXPENSAS DIFERENCIADAS.
Cálculo de los porcentajes convencionales
Convencionales se calculan con Base en los % Dominiales.
Pueden Constar en el Reglamento o deberan calcularse interpretando la letra del mismo.
Es un calculo sencillo de Regla de 3 simple.
EJEMPLO DE EXPENSAS
Edificio que solo tiene un Local en planta baja y 4 departamentos en dos pisos, dos frente con vista y dos contrafrente, todos con la misma superficie.
Las posibilidades para liquidar las expensas serian las siguientes:
Todas las unidades contribuyen con el 100% de los gastos pero el local como no hace uso de algunos servicios se le asigna un porcentaje convencional menor y las restantes unidades soportaran un porcentaje convencional mayor para absorber el 100% de los gastos.
PC= PD*100/ 100- P Loc.
Porcentajes de Dominio:
U1A = 20%
U1B = 20%
U2A = 20%
U2B = 20%
LOC = 20%
TOTAL 100%
Porcentajes Convencionales
Expensas Clase A
U1A = 22% (20*8/80)
U1B = 22%
U2A = 22%
U2B = 22%
LOC = 12%
Total 100%
Se puede dar una combinación en que se establece para el local un porcentaje de contribución inferior al del dominio, y además se lo exime de pagar por las prestaciones que no recibe.
El ejemplo seria los porcentajes utilizados para distribuir las Expensas A en el punto 1 se utilizarían para prorratear los gastos B del punto 2.
Si le agregamos un 1% a cada Unidad B por tener vista al mar y le restamos un 1 % a las unidades A quedarían:
U1A = 21%*100% = 23.86% y U1B = 23% *100% = 26.135%
100%-12% 100%-12%
La cantidad de clases de expensas, variara de sencilla a compleja dependiendo la mayor o menor homogeneidad que exista en el edificio. Supongamos un edificio con dos tipos de unidades funcionales ( viviendas y locales)
Las opciones para establecer la pauta para el pago de expensas puede determinarse de tres maneras:
CASOS
1- Al local que no recibe ciertos servicios, se le hace contribuir sobre la totalidad de los gastos del edificio, pero con un porcentaje menor, por lo tanto el resto de las unidades deben contribuir con un porcentual mayor para compensar, no olvidemos que la suma de los porcentajes siempre debe dar 100%.
En una masa única de gastos gastos, en la practica se llaman clase A, que son aquellos a los que contribuyen el 100% de las unidades. El valor de expensa a pagar para cada unidad surgirá de multiplicar el total de gastos del periodo por el coeficiente de expensas asignado a cada UF.
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las u.f suman en total 96,5% y la u.c (cocheras),3,5% .esta bien que para llegar al 100% sume u.f. y u.c.eso quiere decir que yo estoy pagando por la cochera porcentaje de gastos comunes , no es justo
ResponderEliminarlas expenssas EXTRAORDINARIAS o COMUNES NO SURGEN DEL PORCENTUAL ESTABLECIDO EN EL TITULO DE PROPIEDAD , BASO SOBRE EL CUAL TAMBIEN SE LIQUIDAN LOS DEBIDOS IMPIUESTOS MUNICIPALES+
ResponderEliminarGRACIAS
Buenos días,un local de debe pagar expensas más altas por ser comercial? Ya q este año me subieron el 200% y me quieren volver aumentar mié tras las uf no tuvieron suba pagando yo el triple.
ResponderEliminarMuchas gracias